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近期市場上不少銀主盤低價推拍,吸引一眾用家及投資者前往「尋寶」,連帶拍賣行亦錄連環成交。昨日(1月15日)舉行的2場物業拍賣會,合共推出40項物業,即場合共拍出11項,當中有10項屬銀主盤,均低市價約3%至20%成交。

銀主盤多出現於經濟不景時期,物業最新估值會被拉低,或單位較殘舊,所以開價通常低於市價。若有意購買銀主盤,可通過拍賣行網頁、地產舖、Facebook Group等地方尋找,放盤信息通常會包括拍賣日期、時間、地點、起拍價、睇樓時間等,客人一般可經代理洽購。

銀主盤通常分為公開發售和公開拍賣兩個方法:

公開發售:

1. 尋找代理,睇樓,選擇適合的銀主盤

2. 經代理「入標」,將出價寫入標書,再遞交至銀行

3. 入標時,代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金,以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業,買家可以退回臨訂。

4. 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過,如果所有標書的出價均低過銀行底價,銀行可以重新招標。

公開拍賣:

1. 資料搜索,留意心儀的物業在何時何地進行拍賣

2. 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱,確定業權擁有者

3. 買家出席拍賣活動

4. 只要買家出價高過銀行底價,銀主盤即屬「價高者得」

5.一般來說,成功競投後,買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」

購買銀主盤需留意,可能存在以下風險:

1. 買賣合約一旦簽署後,即使後來發現產權問題,雙方仍須完成交易,否則視為違約,需賠償。因此,買家最好事先委託律師檢查第一法定押記人的登記情況。通常在拍賣銀主盤前,第一押記人會允許準買家通過律師查閱買賣契約。若結果顯示第一押記人為銀行,買家就無需擔心,因為樓契已由銀行保管。

2. 銀主盤的狀況可能良莠不齊,例如缺乏保養、長期失修、損壞嚴重,或存在垃圾問題,影響物業衛生和品質。因此,在遇到價格較低的銀主盤時,買家不應僅因價格便宜而購買,應注意物業的實際狀況,同時考慮裝修的開支。

3. 買家應在土地註冊處確認單位是否被抵押或存在其他產權問題。若單位被抵押,通常代表有未支付的管理費或大廈維修費等款項,這些款項並不包含在樓價中,銀行也不會將其計算在按揭貸款的成數中。新買家必須預留足夠的資金來支付這些款項。

至於銀主盤按揭問題,如果單位純粹因原業主欠債而被列為銀行抵押物,新買家在申請按揭時通常不會遇到太大困難,與一般二手住宅物業按揭相似。若存在僭建問題,買家清拆後,大部分銀行都會同意按揭申請。如果遺失了重要文件如樓契,買家可以試著辦理遺失樓契宣誓補領,補領後仍有機會獲得按揭。但若無法尋回樓契,銀行未必願意提供按揭。

然而,如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題,對於按揭申請就會產生影響。一旦買賣合約簽署,買家即視為接受物業的所有現況,即使後來發現業權問題,買家也無法向銀行提出爭議。

買家在拍賣場上應留意,常會遇到不同類型的物業,其中一種常見的是「半契樓」,即原本屬於分權共享的物業,因其中一方出售自己的份額而出現「半契樓」的情況。這類物業通常無法獲得按揭貸款。同時,買家還需了解單位的背景,例如成功購入後是否有鑰匙可以入住、現時業主與放售人的關係、單位是否仍有租約、以及日後是否有出售業權的意向等等。

 

(來源: yahoo! 財經)


 


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