不論按單位類型及面積劃分，各項指數全綫按月上升。當中大型單位按月升約0.9%，報269.4點；中小型單位則報295.8點，按月升0.4%。

按單位面積劃分，則以E類單位表現最佳，指數按月升1.1%，報266.4點；其次則為D類單位，指數按月升0.8%，報270.3點。C類、A類及B類單位按月分別升0.7%、0.5%及0.1%，分別報276.5點、315.1點及286.3點。

租金指數則報200.2點，指數按月持平之餘，更為連續兩個月處於歷史新高水平。

按單位類型劃分，大型單位按月微升0.07%，指數報151.1點；中小型單位則按月持平，報204.4點。

按單位面積劃分，同樣以E類單位表現最佳，指數報139.8點，按月升0.3%；C類及B類單位緊隨其後，指數按月分別升0.1%及0.05%，分別報168.2點及198.9點。另外，A類及D類單位指數均按月持平，分別報220.2點及156.3點。

首先full pay要考慮的是樓契存放之問題，若申請按揭，由於物業作為抵押品，樓契便由銀行保管；若無按揭，業主須自行保管樓契，便須衡量存放地點之安全性。基於完整樓契對於樓宇業權相當重要，缺失樓契有機會造成業權瑕疵，又或即使補契亦有機會影響按揭審批，從而影響物業在市場轉售的吸引力。不少持有現契的業主不會選擇將樓契放於家中，以免萬一出現意外如火災、又或遺失等問題。較多的業主或會選擇將樓契存放於銀行保險箱，但過往個案顯示亦非絕無風險，若屬於契據文件檔案較多的舊樓契，需租用大型保險箱費用不輕，而且很多時亦需要較長的輪侯時間。

在這個考慮上，加上香港的息率水平不高，不少業主或會考慮由全付轉為「借少少」，例如是$100萬，又或可取得較好按揭優惠的最低按揭額，例如是$200萬或以上，又或將按揭成數降低至大約兩至三成。好處是借貸額較細涉及之利息較少，但可由銀行保管樓契。\

事實上，承造按揭本身亦有不少好處，對比全付，不少業主或認為有更大吸引力。下期再談。

(來源: 香港經濟日報)

不少人可能會將「加按」與「借財仔」劃上等號。事實上，「加按」是指將現契物業（已供斷的物業）向銀行申請按揭，套現現金；或將仍在供款的物業向同一銀行申請增加貸款額，以套取額外資金作其他用途。一般而言，加按可享有銀行最優惠的按揭利率，並且可獲得按揭現金回贈等優惠。

不論是已供斷的物業，還是仍有按揭在身的物業，均可將物業加按套現資金，再作其他投資。以一位持有按揭物業的業主為例，假設A先生多年前以500萬元購入一個單位，承造八成按揭，現時供款年期尚餘15年，貸款餘額為250萬元。現時物業升值至800萬元，根據金管局現行的按揭規定，任何物業最多可承造七成按揭，即560萬元貸款。扣除尚餘250萬元的貸款，A先生可套現310萬元。

再以現契物業作例，假設B先生現契物業價值1,000萬元，他希望套現300萬元作投資用途。以最直接的方法，B先生可加按三成，即套現300萬元。此外，B先生其實可套現六成，即600萬元，先將300萬元用於原先計劃的投資，餘下的300萬元則存入高息存款掛勾戶口（Mortgage Link）。由於大部分銀行最多可接受貸款額的一半存入存款掛勾戶口，並享有與按揭利率相同的存款利率，因此多借300萬元放入Mortgage Link可抵銷其利息支出。另外，現時銀行最高可提供1%的按揭現金回贈，B先生借600萬元可獲得高達6萬元現金回贈。

上述加按套現的竅門需特別注意，借款人必須具備足夠的還款能力。假設貸款年期為30年，按息為3.25厘計算，貸款300萬元的每月入息要求約為26,112元，貸款600萬元的入息要求則需達到52,225元。建議借款人在有意加按前，先尋求大型專業按揭中介的諮詢。

(來源: 香港經濟日報)

獲准動工的建築工程項目則有八個，這些工程完成後將提供可作住宅用途的建築樓面面積共11,985平方米，涉及單位216個，非住宅用途的建築樓面面積達14,785平方米。

另外，該署接獲三個建築項目的上蓋工程動工通知。

月內同時發出16份入伙紙，港島四份、九龍四份、新界八份，涉及住宅用途樓面面積51,721平方米，共1,004個單位；非住宅用途面積100,005平方米。

該署九月接獲2,485宗有關僭建物的舉報，並發出898張僭建物的清拆令。

(來源: 香港政府新聞網)

此外，羅嘉瑞家族還以公司名義購入日出康城凱柏峰2個單位，涉資約1,458萬元。其中凱柏峰2B座17樓F室，實用面積面積451平方呎，屬於2房間隔，成交價728.2萬元，呎價16,146元。

資料顯示，鷹君羅嘉瑞家族自今年年中開始頻頻在新盤市場掃貨，包括以約5,300萬元，購入大圍站柏傲莊4個單位，又以約8,494萬元購入黃竹坑站滶晨6個單位，短短約半年時間先後購入至少16個單位，涉資近2億元。

(來源: 28hse)

據了解，新租客為專才人士，心儀上址鄰近港鐵站出入口，交通便利，故承租單位。業主則於2021年以750萬元購入單位，持貨4年，是次出租可享3.4厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

市場消息透露，西營盤瑧蓺低層J室，實用面積約221平方呎，原業主2018年以約672萬元購入，上月淪為銀主盤，銀行叫價455萬元放售，吸引多人爭奪，最終搶高至465萬元易手，呎價約2.1萬元，單位7年間貶值約31%。

據了解，上述單位淪為銀主盤前，業主以月租1.8萬元租出，以新成交價計，市值租金回報達4.6厘。

(來原: 香港經日報)

獲准動工的建築工程項目則有11個，完成後將提供可作住宅用途的建築樓面面積共175,707平方米，涉及單位3,116個，非住宅用途的建築樓面面積達37,338平方米。

另外，該署接獲13個建築項目的上蓋工程動工通知。

月內發出13份入伙紙，港島四份、九龍五份、新界四份，涉及住宅用途樓面面積39,922平方米，共592個單位；非住宅用途面積298,335平方米。

該署同月接獲2,716宗有關僭建物的舉報，並發出504張僭建物清拆令。

(來源: 香港政府新聞網)

25宗土地交易中，四宗位於港島、17宗位於九龍、四宗位於新界，不包括小型屋宇個案。

季內有四個地段以私人協約方式批出，一幅位於西營盤，批作辦公室用途；另一幅位於赤鱲角，批予機場管理局作機場發展用地；第三幅位於天水圍，批作發展非牟利學校用途；第四幅位於旺角，批予市區重建局作住宅發展用途。

(來源: 香港政府新聞網)

以往大行宣佈減息後，中小行亦大多會跟隨，不過今次情況稍有不同。有個別銀行則未有「跟大隊」，並決定維持最優惠利率不變，只削減封頂息（Cap Rate），由P-2%調整為P-2.125%，以目前要供封頂息計算，實際利率同樣是3.375%，看似同樣達到減息效果。

不過，封頂息率是在簽訂按揭合約的一刻所決定的。故減封頂息率，只會令新造按揭的貸款人受惠，而舊有的按揭客戶，例如是近2年申請按揭的，都需要以P-2%去計算封頂息，變相沒有從本輪減息中受惠。

經營策略影響減息決定

銀行出現減息分歧，筆者認為可能與經營策略有關。銀行一個月拆息由年中的0.5%，一路升至近期的3.5%左右，而且一直維持，反映銀行資金成本上升，如果同一時間再減P，令按揭業務的盈利進一步收窄。另一方面，港銀去年已偷步減息，目前已經接近5厘的鐵底，再減的空間有限。

所以有銀行決定維持P不變，保留貸款利息收入同時，向新造按揭客戶提供更多優惠，例如上述降低新造按揭的封頂息，或推出H+1%計劃，以及將按揭回贈加碼等，從而擴大市場佔有率。

現有客戶轉按契機

對於該銀行的舊有按揭客戶而言，則是一個轉按契機。雖然今次減息的幅度不高，對實際供樓的影響有限，但亦無理由要平白向銀行多付利息，故已屆罰息期的客戶轉按是合理選擇，而且轉按可獲取按揭回贈，最高可達1%，慳息之餘更可額外幫補供樓支出。

客戶在選擇轉按銀行時，可能會發現有些銀行的P會較低，有些則會略高，但客戶毋須擔心，現時普遍銀行新造按揭的實際利率，都是一致的，無論大P或細P，所計算出來的H按實際按揭利率都是3.375%。

最後提醒，供樓業主需等待銀行調整最優惠利率正式生效後，才會在下一個供款日收到通知，顯示減息後的利率及最新供款額。

(來源: 香港01)

公營房屋方面，政府在下一個十年期將繼續以公營房屋逐步邁向60：40作為規劃基礎，294,000個單位的公營房屋供應目標會分為176,000個公屋/綠置居單位，以及118,000個其他資助出售單位。

本屆政府上任以來，超過103,000個家庭獲安排入住公屋或購買由房屋委員會和房屋協會出售的資助出售單位，較上一個三年期即2019年7月至2022年6月的約68,500個家庭大增約50%。此外，在2026至27年度起的五年，包括簡約公屋的總體公營房屋建屋量將達189,000個單位，較本屆政府上任時大增約80%。

就傳統公營房屋供應而言，未來五年的供應量預計達169,500個單位，包括約110,600個公屋/綠置居單位和約58,900個其他資助出售單位，即平均每年有超過30,000個單位落成，為過去24年以來的新高。

與本屆政府上任時的五年期相比，居者有其屋計劃單位的供應較當時預計的大幅增加約50%。

(來源: 香港政府新聞網)

其中，一手市場交易批出貸款107億元，減少0.7%；二手市場交易批出貸款146億元，減少11.9%；轉按交易批出貸款33億元，增加4.1%。

月內新申請貸款個案8,405宗，按月減少6.7%；新取用按揭貸款額190億元，按月增加4.5%；未償還按揭貸款總額18,883億元，按月增加0.1%。

(來源: 香港政府新聞網)