個別單位折實價由1278萬劈至827萬

參考7樓A室，實用面積431平方呎，屬兩房間隔，該單位在2021年推出，當時價單定價為1,521.43萬元，扣除當時最多16%折扣優惠計，折實價為1,278萬元。

惟在更新價單後，該單位價單定價劈逾304萬元或近兩成至1,217.144萬元。而在扣除最新折扣優惠32%後，單位折實售827.66萬元。換言之，單位在經過更新價單後，實際減幅為逾450萬元或35%。

(來源: HK01)

首先，若買家本身已有一個按揭物業，當購買第二個新物業並用作出租用途時，銀行會將新物業及現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。假設買家現有物業A的每月供款金額為$10,000，而現時想購買物業B時，每月供款為$20,000，銀行計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這表示買家的每月入息至少需為($10,000+$20,000)×2=$60,000，才能符合最低入息要求。

在上述情況下，買家需要較高收入才能通過入息測試。如果收入不足，仍然有解決方法。事實上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。若該單位屬於連租約物業，部分銀行會將租金的7至8成作入息計算；若單位尚未正式出租，亦有銀行會接受「擬租金收入」，即委託測量師行為單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息。這種方法可以幫助買家更容易通過審查。需要注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要亦可以尋求大型及專業的按揭中介協助，配對至合適的銀行。

最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。

(來源: 香港經濟日報)

聯儲局對上一次減息已經是2024年12月，當時減息0.25厘。局方預料今年將減息兩次，稱對前景的不確定性已減弱，但仍然處於較高水準。

利率點陣圖顯示，19位委員中有8位預計今年減息兩次，7位認為2025年不會減息，認為減息一次及3次的人數同為兩人。

聯儲局預計今年利率中位數為3.9厘，而2026年及2027年將分別降低至3.6厘及3.4厘，長期中性利率為3厘。

雖然美國維持不減息，不過近期港元拆息回落，造就按揭息率回落，有按揭界料港息較大機會繼續處於偏低水平，料今年H按按息主要在1.8厘至3厘區間上落。

(來源: 香港經濟日報)

據了解，新租客為內地專才，心儀物業近地鐵站，出入便利，距離中環、灣仔等中心地帶僅十多分鐘車程，遂決定承租單位。業主則於2021年以885萬元購入單位，持貨4年，現享2.7厘租金回報。

(來源: 香港經濟日壣)

百萬元貸款 月供省540元

受到港元拆息（HIBOR）反覆回落影響，H按按息在5月7日跌穿「封頂息」後，近1個月反覆回落。昨日（17日）1個月拆息報0.52厘，較對上一個交易日下跌2個點子，以現時H按按息H加1.3厘計算，實際按息僅1.82厘，相較大約1個月前的5月13日，當時按息2.87厘，累積下跌逾1厘。

若以每百萬元貸款、30年還款期計算，最新按息1.82厘，每月供款僅3,607元，較上月中的按息2.87厘、每月供款4,147元，減少13%或540元。若以500萬元貸款計算，即每個月供款開支減少達2,700元。

據本報按照50大屋苑最新5月份的樓價、租金計算，假設單位面積為500平方呎，以6成按揭、30年還款期計算，全數50大屋苑均屬於「供平過租」，而且供款低過租金的差距幅度擴大，由上個月的平均低17%，擴大至29%。

(來源: 香港經濟日壣)

擬分2期發展 已錄首宗租

中環及金鐘的商業地供應相當罕有，不過在近年商廈市道轉差前，政府有持續推出區內的優質商業用地。若計入潛在待推地皮，中環一帶商業樓面供應逾340萬平方呎，其中以由恒地 （00012） 於2021年以高價投得的中環海濱3號用地的規模最大，總樓面達約161萬平方呎，比鄰國際金融中心二期。根據發展商2024年的中期報告，項目擬分2期發展，分別料於2026年第四季及2032年第四季落成。

值得留意的是，發展商於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得上述用地，創下本港歷來總價最貴地王。發展商亦已於2022年向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，而方案已於2023年獲會方批准。項目最新都已錄得首宗租務，由一間美資金融機構承租。

(來源: 香港經濟日報)

新買家為外區人士，心儀單位鄰近地鐵站，交通方便，遂決定入市自用。

據悉，原業主於2014年以570萬元買入上述單位，持貨11年，是次轉手賬面獲利168萬元，物業升值約29.5%。

(來源: 信報)

近期投資氣氛改善，投資者加快沽貨。盛滙商舖李根興把機時機出貨，近兩個月先後沽出10個舖位，全部蝕讓離場。包括上環禧利街23號地下，他於2023年以2,800萬元買入，最近以2,150萬沽出，不足兩年蝕650萬。

對於蝕讓沽貨，他指並不奇怪，現實是大市回落，據差估署數字，舖市由疫情前已跌4成，「基金買了貨，始終要換貨，不能死守，難道坐着等待大市回升？要面對現實，去年想蝕也賣不出，現趁市況氣氛明顯轉好沽貨。」

他笑言，經營基金以來，買賣舖位達200多間，最近10間才出現蝕讓，「買賣無可能百戰百勝，管理基金要預備蝕的可能，總之市況好要跑贏大市，市差時管理的舖位要跌得少過大市。」

對於蝕讓套現，他解釋正是要向投資者負責，指出好市時有責任買靚舖增值，市差時若有投資者想退場，責任是令他們盡快可拿回資本，「暫時退場的人佔整個基金約1成，銀行信貸層面上，現放貸上較審慎，亦勸我們減磅，為免擔心貸款續期增風險，現先減磅交代。」他指，今年目標沽2億至3億貨，而暫時沽了10間，套現1.56億，「完成一半目標，預計未來10多間舖亦會蝕讓。」

李根興不時拍片於網上推介舖位及分析大市，成為網絡紅人，亦不時被網民指摘及批評，甚至辱罵，他則坦言面對，「做人要從正面樂觀去面對，身邊家人非常支持，做人正面樂觀，至少我太太、3個女、爸媽及哥哥也支持，如果連他們也不支持，會打擊我信心。」對於批評，他認為只要做好自己便可，「做一個公眾人物，難免有網上評論令你難受，但從來無人面對面指罵我，總之平常心面對做好自己。」

(來源: 香港經濟日報)

據了解，業主於2005年以268萬元購入單位，持貨20年，是次出租可享約11.4厘租金回報。

(來源: 香港經濟日報)

拖欠富邦銀行3.5億貸款 豪宅遭接管

據資料顯示，陳秉志於2021年以該獨立屋作抵押。《彭博》最新亦引述陳秉志電話訪問，他透露拖欠富邦銀行一筆約3.5億元貸款。然而，由於未能如期還款，該物業在2023年底已委託放售，但未能找到買家，終於上月遭接管人接收，結束了陳氏家族自1980年代起在此居住的歷史。

(來源: Yahoo!財經)

消息稱，西半山般咸道38C號全幢現進於市場暗盤放售，涉及物業為般咸軒，物業於1998年落成，地盤面積約4,222平方呎，物業為住宅租賃項目，1至3樓為活動室、洗衣房等，樓上為客房，每層約6間，而高層單位屬面積較大的套房，最頂兩層屬複式單位，合共涉及96間房。

據了解，物業由香港基督教女青年會持有多年並自行興建，作收租之用，月租1.5萬元起。消息指，該團體近日委託測量師行進行放售，市場人士估計物業市值約4億元，呎價約1.1萬元，平均每房價值約417萬元。

該物業雖位處半山，步行至港鐵西營盤站出口僅數分鐘，前往中環核心商業地區亦方便。此外，近兩年因來港升學的人數大增，學生宿位供不應求。該物業鄰近香港大學，故相信可吸引財團部署購入後，改裝成學生宿舍，作長綫收租，而地下至3樓作宿舍附屬設施。

(來源: 香港經濟日報)

該單位為金陵閣1樓B室，據EPRC經濟地產庫顯示，屬於辦公室用途，面積約1443平方呎，據市場消息指，該單位現時已經以1500萬元沽出，呎價大約1萬元。

新世界近年積極放售非核心資產套現，包括去年3月曾經以1.1億元沽出西貢盤傲瀧商場及車位。
 

(來源: 香港經濟日報)

各位不知道是否了解，對於大家來說，63億元的收購價是天文數字，但是對於港交所而言，卻只需幾個月就能賺到。近期港交所每日平均錄得約3千億元的成交金額，各路資金更加湧入本港。港交所紮根交易廣場已近四十年，長期只是作為租客身份，筆者曾多次前往交易廣場的「金融大會堂」見證企業上市敲鐘儀式，對於港交所和一衆香港上市企業，此處極有紀念價值，而本次購買物業包括一樓、二樓的平台商舖，既可與「金融大會堂」產生協同效應，又能和IFC商場通過天橋連接，非常值得擁有。所謂「千金難買心頭好」，今次成功收購為港交所提供一個難得的戰略投資機會，購入交易廣場的相關樓層作為其永久辦事處，由租客轉身成為大業主，完全彰顯港交所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾，香港國際金融中心地位將進一步提升。

其實，港府金融機構，都相繼出手向私人企業購買物業作自用用途。例如⾦管局時任總裁任志剛於2001年拍板 ，以37億元購入興建中的國⾦中⼼⼆期 （IFC2)14層樓面作總部和出租之⽤，據當年報道，⾦管局所購樓⾯⾯積約34萬呎 ，呎價1.09萬元。2023年，證監會以54億元購入太古集團旗下港島東中心42至54樓，亦是作為永久辦事處之用，當時平均呎價高達1.82萬元。今次港交所向置地公司購買交易廣場，首先可由租客升級至業主，以後不必再捱貴租；其次敲鐘儀式的進行地點具有歷史意義，必須長期保留；第三是這種大額交易的外資對象，一定要與中國大陸和香港是好朋友，像置地、太古，以及匯豐銀行這些機構一樣，相信已得到港府的同意和中央的祝福，交易過程能夠順利完成。

無論如何，今天出現的這個高價成交，無疑給疲弱的寫字樓市場打了一支強心針。還在剛剛，幾家國際測量師行還高調唱跌寫字樓，預測今年租售價格將下調5%到10%，源於市場有太多供應，加上受到貿易戰和關稅戰的影響。不過，筆者持不同觀點，雖然工商舖市場面對嚴峻考驗，但是正如我之前的預測一樣，核心地區較為罕有，優質工商舖物業近期已受到追捧，實力投資者開始靜靜地趁低吸納。港交所入市帶來了啟示，筆者尤其看好優質甲級寫字樓，港島核心地段更勝一籌，香港國際金融中心地位不斷提升，未來仍有大量的金融機構、中外投行，以及高端企業進駐灣仔北至中環一帶，選擇比努力重要，選擇辦公地點也很重要，選擇與優秀企業為鄰更為重要。

(來源: 香港01)

報道指，該名「港漂」李小姐今年1月初打算在港置業，代理向她推介美孚新邨一個面積約446方呎的低層單位，業主叫價410萬，超出李小姐預算。翌日，代理游說她先付支票再談價錢，簽訂臨時買賣合約，如果價錢談不攏，便會歸還支票。如是者，李小姐便付了15萬「細訂」，其後業主爽快還價至383萬，於是雙方於1月中簽訂買賣合約，再付30萬「大訂」。

涉事地產經紀：業主無提及是「影印契」

然而，到了2月，李小姐收到律師通知，指上述美孚單位是「無契樓」，物業沒有原樓契，只有樓契核證副本，即｢影印契」。起初，對樓宇買賣不了解的李小姐以為「影印契」並無問題，認為原業主已宣誓補領副本，已相當於在內地擁有房產證。其後，她才了解到物業若缺乏正本樓契，將來出售時或會折讓20%至30%。此外，「影印契」或會影響上會，如果銀行拒絕承造按揭，她只能終止交易，料損失40多萬訂金。

李小姐就業主是否故意隱瞞「無契」一事，質問涉事地產經紀，對方回覆指，土地查冊並沒有顯示遺失，業主亦無提及，又稱一般樓契都是經律師樓給予地產經紀，不清楚是否齊全，亦未被告知。

補領核證副本 仍會視作樓契不完整

中原訓練學院院長郭昶曾為《星島頭條 》拆解樓契問題，他指，遺失樓契等同於遺失物業業權的身份證明，對買方律師及銀行而言，難以確定當中會否物業押記的隱藏債務，甚至難以百分百肯定業權的擁有權。

樓契涉及多份文件，除了以往買賣雙方簽署的文件正本，例如買賣合約或轉讓契外，亦包括公開資料如地契或大廈公契等。郭昶表示，當發現有樓契不完整情況，一般要經律師從田土廳勾回「核證副本」（Certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契，但不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。

郭昶直言，買賣通常會在田土廳登記，新樓樓契也較容易追查，惟舊樓多年來資料庫不一定齊全，假設其中一手交易斷鏈，文件不齊全，一律當是有業權瑕疵（Title Defect）。他指，理論上無契樓放售價格起碼要低於市場價值3成，才有吸引力。

大律師：3大理據可終止交易並追討訂金

如果買家發現購入的單位只有「影印契」，而業主及地產代理事前沒有披露，可以怎樣處理？執業大律師陸偉雄認為，如果是臨約階段，理論上可以終止交易，並追討訂金。

首先，雖然業主是經過宣誓，才可補領樓契核證副本，但完全不能取代到正本。同時，假如影印本的完整度不足，有大量文書缺失，賣家無法證明自己擁有有效業權，無法將業權無瑕疵地交給買家，買家可以此作為終止交易的理由。

其次，一旦轉手後，有其他人聲稱持有該物業的樓契，買家將無法用正本去證明自己擁有單位的完整業權，可能會引發業權疑慮，造成法律糾紛。

另外，「影印契」會直接影響承造按揭，原因是銀行對補契或缺契物業處理非常謹慎，對大多數買家來說是致命傷，若未能承造按揭，買家根本沒有能力完成整個交易，這亦可作為終止交易的理由。

臨約中加入條款

若買家要保障自己，陸偉雄表示，最理想是簽臨時買賣合約前，主動向地產代理及賣方查問業權是否良好和完整。如已向賣家發問而對方作出失實陳述，將屬於賣方責任。他亦建議買家可提出在臨時買賣合約中，列明若樓契有問題，交易可無條件取消等條款。

(來源: 星島日報)

以單位類型分類，A、B及C類中小型單位樓價指數按月下跌，最新報285.6點，按月跌0.45%，按年跌8.16%，首季累跌1.65%；D及E類大型單位樓價指數報260.7點，按月跌0.76%，按年跌7.62%，首季累跌2.3%。

租金方面，今年3月私宅租金指數報193.3點，連升4個月，按月升約0.1%，按年升3.42%。今年首季累升0.42%。

(來源: 星島日報)

堅尼地城卑路乍街7-11號海都樓B座低層7室，實用面積262平方呎，可間2房，最初開價288萬元放盤，經過數次調整價格後，最終以192萬元成交，平均呎價7,328元。

192萬元的樓價可作高達9成按揭，買家最初支付約19萬元首期便能上車，說是「窮人恩物」亦有其道理。不過，海都樓早於1966年落成，樓齡已高達59年，銀行普遍對這類舊樓的按揭承造意願不高。實際上，根據土地註冊處的紀錄，該大廈過去半年的所有二手交易中，均未見到銀行承造的按揭，意味著所有買家都是以「FULL PAY」方式付款。

該大廈樓齡已接近60年，或迫切需要進行大維修。2022年，該廈曾陷入大維修「圍標」爭議，涉及3,000萬元「天價」維修費用，引發一眾業主強烈反對，有業主入稟土地審裁處，要求推翻法團當選的合法性及大維修合約，最後業主勝訴。

不過，位於優越地段的海都樓，鄰近港鐵香港大學站，附近食肆林立，交通和生活配套都十分便利，加上位處「中西區11校網」，屬傳統名校區，對買家仍具有一定吸引力。

著名導演邱禮濤曾是海都樓的業主之一，他於2010年以約163萬元購入該廈一個單位，並在去年以250萬元沽出，14年間帳面升值達53%。

(來源: Yahoo! 財經)

據了解，新買家為「海味大王」庾柱林或有關人士，他一向持有多項上環及西環商用物業，包括2023年以6,000萬元，購入上環文咸西街48至48A號信裕大廈多層舖位，面積約6,941平方呎。至於去年，家族則以以3.33億元沽出九龍塘德雲道7號大屋，呎價約5.1萬元。是次購入西環舖位，相信因回報率高而入市。

(來源: 香港經濟日報)

據悉，原業主早於2003年以約390萬元購入單位，是次雖然低於市價出售，持貨約23年，帳面仍獲利1410萬元離場，期內升值3.6倍。

其次，西半山干德道芝蘭台A座高層1室，實用面積1,893平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價2700萬元放盤，累減520萬元後，以2180萬元易手，呎價11516元。同座低層1室，2021年以3538萬元易手，相差約4年高層單位造價比低層單位平38%。

而上址原業主早於1995年以約650萬元購入，持貨約30年，是次易手帳面獲利1530萬元易手。

再者，西半山堅道堅都大廈低層A室，實用面積654平方呎，屬於2房間隔，剛以750萬元易手，呎價11468元，以呎價計同樣算是低於港島區不少大型屋苑。

(來源: 香港經濟日報)

按揭數字創新高之際，買家借貸亦出現「高成數」、「高金額」及「高年期」的「三高」現象。其中，二月份的平均按揭比率為63.2%，創下逾15年（184個月）新高；平均按揭貸款金額為499萬元，亦創下18個月新高；平均還款年期則為324個月（即27年），創下10個月新高。

在三項數字中，按揭比率的上升趨勢最為顯著，相信是近年政府放寬按揭成數所致，去年十月份《施政報告》宣佈所有住宅物業無論其價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據顯示，今年首3個月透過經絡按揭申請七成按揭的客戶，佔整體申請的比例為35%，相比去年同期的14%，大幅增加了21%。此外，不少於早幾年前以「建築期付款」方式購買樓花物業的買家，亦開始於年初陸續上會，這批業主亦傾向選擇較高的按揭成數上會。

按揭金額一般情況下會與按揭成數同步上升，此外，放寬按揭成數至任何樓價的物業後，亦推動了換樓市場的交投，這同樣造成了「高金額」的現象。至於「高年期」方面，雖然政府於去年暫停了「壓力測試」的要求，但樓價仍然較難負擔，借貸人仍傾向選擇「高年期」，即增加按揭年期，以便更容易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬、還款年期為20年以及息率3.5厘計算，每月最低入息要求為$57,996；若還款年期增至27年，最低入息要求則可減少$10,243（17.7%），即降至$47,753。

「三高」可以幫助買家更易上會，但需要注意的是「走盞位」會相對較少。如果遇到估價不足或銀行批核條款存在差異，買家隨時要補錢上會。因此，建議有意置業的人士在借貸時要留一手，避免借太盡，同時亦要預留備用資金作日後的緩衝。

(來源: 香港經濟日報)

日前促成西營盤瑧璈一個中層B室單位，實用面積約700平方呎，採3房連套房間隔。由於物業位處西營盤核心地段，且戶型實用，故獲同區換樓客青睞。原業主最初叫價$1,500萬，經議價後以$1,273萬成交，實用面積平均呎價約$18,186。

據了解，原業主於2020年4月以約$1,300萬購入上述物業，持貨約5年，是次轉手帳面微蝕約$27萬。陳凱廸補充，西營盤區內配套完善，加上交通便利，吸引不少用家及投資者入市，預料優質單位仍將備受市場追捧。

(來源:Yahoo!財經)