2021年將盡。今年香港經濟備受疫情及中美角力下金融市場大動盪影響，百業蕭條，失業率曾一度升至7.2%的17年高位，不少市民面臨「冇飯開」困境，港股年內大跌逾15%，惟樓市卻在一片陰霾下屹立不倒，差估指數首11個月累升3.05%，全年料能保持連升第13年。業內總結樓市有7大支撐因素，包括資金充裕、全球通脹升溫，以及私樓土地供應嚴重不足，市民住屋剛性需求龐大等等，明年如疫情未有惡化，通關順利落實，樓價至少有5%升幅，下半年若疫情減退並迎來大規模通關，升幅更可擴大至一成。 ●香港文匯報記者 黎梓田

差估署昨公布的最新數據顯示，今年11月份私人住宅售價指數報391.5點，較10月份的396.2點再跌1.19%，連跌兩月，主要反映第四季港股下挫帶來的負財富效應影響，惟今年首11個月計，樓價仍累升3.05%。11月份各類單位中以大型單位跌幅最大。以E類（1,722方呎或以上）單位11月報309點，較10月的317.7點下跌2.7%，其次則為D類（1,076至1,721方呎）單位，11月報333.7點，按月跌2.1%。

租金售價連跌兩個月

至於租金指數11月份報182點，按月跌約0.7%，連跌兩個月，中小型及大型單位的租金均錄得輕微下降。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓價自下半年起表現反覆，出現月升月跌的情況，反映市場買賣雙方拉鋸嚴重，料後市要待較突破性的消息才有明確方向。惟他指出，11月份差估署樓價指數下跌1.19%，為21個月以來最大單月跌幅，主要反映自第四季以來港股進一步下挫，連帶拖累物業市場走低。11月份D及E類大單位領跌，前者跌2.08%，後者更挫2.74%，明顯跑輸中小型單位，反映股市下挫或致部分豪宅業主需平售以解決資金需要。

綜觀近期市況，他認為，由於港股持續下試低位，加上變種病毒疫情仍然存在不明朗因素，故料下次公布的12月份樓價指數仍將受壓回落0.5%，而全年樓價最終升幅料收窄至2.5%左右。

過去數年樓市先後受中美貿易戰、修例風波及新冠疫情影響，但樓價按年計仍然錄得升幅，若連同今年計算，差估署樓價已連升了13年。展望2022年樓市，樓市的支撐因素，如市場資金充裕、全球通脹升溫，以及私樓土地供應嚴重不足，市民住屋剛性需求龐大等等，陳海潮相信，只要疫情沒有特別惡化，加上通關能順利落實，樓價至少可錄得5%的升幅，而下半年若疫情減退並迎來大規模通關，樓價升幅料可擴大至一成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地於第三季開始收緊各項政策，內房出現財務危機，港股出現大波動，加上新型變種病毒來襲，全球稍微復甦的經濟再受考驗，影響物業市場買家入市心態，令樓價及租金同步報跌。最近的樓價指數連跌兩個月共跌1.7%。12月份受濃厚節日氣氛影響，一手成交減至800多宗，二手成交亦未見起色，料12月份指數亦將錄得跌幅。

明年上半年料升6%

但總結今年首11個月，差估署樓價指數依然錄得3%的升幅。陳永傑相信，樓價即將尋底完成，內地降準及放慢調控步伐，有利明年首季復甦，料2022年上半年香港樓價可升6%的樂觀預測。

陳永傑補充，今年首11個月，租金指數升3%，與樓價升幅同步。由於香港與內地仍未通關，影響了租賃市場的外來需求，令租金缺乏上升動力。但隨着失業率持續下跌，料租金與樓價將同樣穩步向升。

樓市疫市不倒七大原因

1. 新冠疫情受控，購買力釋放

2. 經濟復甦，GDP及失業率改善

3. 市場資金充裕、低息環境持續

4. 全球通脹升溫，買磚頭保值

5. 市場預期通關後北水流入，買家偷步入市

6. 「明日大嶼」、「北都區」遠水難救近火，私樓土地供應嚴重不足

7. 平均輪候公屋時間長達5.9年，市民住屋剛性需求龐大