縱橫股市數十年的「陸叔」陳永陸有自己置業心得，買樓最重要是選擇地區，形容「港島區輸錢機會微」，上車首期應愈多愈好，避免過度借貸，遇上跌市時被「逼倉」。他又提醒，地緣政治擦槍走火是樓市最大隱憂。陸叔是香港最受歡迎的股評人之一，平日多談論投資股票心得，較少談及買樓置業心得。據陸叔透露，自己首次置業上車在1976年，當時以17萬元購入面積約700平方呎的單位，他形容當時能夠上車，全因在銀行工作，透過職員低息貸款。

成功上車之後，80年代初、前途危機之際，陸叔將賣樓所得作為首期，「細屋搬大屋」以99萬元換樓到沙田逾2,000平方呎單位。陳永陸認為，買樓重要「揀地點」，千萬不要貪平，「買樓是揀地區，買股票就是揀個股，例如港島樓輸錢的機會好微」。

至於新界區則要視乎地方，陸叔又提醒，別以為特色單位一定靚，有些樓盤刻意用特色單位推高樓價，最終仍然會輸錢，「例如（特色單位）呎價去到3萬、4萬元，卻只是相當偏僻的地方，相較（同屋苑的）標準單位只是萬多元、貴1倍，這類單位很大機會輸錢」。

除了買樓揀地區外，陸叔又分享自己現時所居住的灣仔會景閣故事。「當時我在96年初用每呎9,000元購入單位，去到97年回歸的時候已經升近1倍，甚至有人出價每呎1.6萬元洽購，但無接受到，誰知之後樓價一直跌，去到03年已經回到每呎只有5,000元！」

買樓別要過度借貸

陸叔指，這段歷史是希望提醒大家買樓別要過度借貸，形容當時即使樓價大跌，但最重要仍是供得起，「跌的時候都無借錢，對於我來講有咩所謂？」，否則好像97年有不少投資者將一間單位按盡再去買第二期，借盡9成、9成半按揭，只要樓價跌20%已經變負資產，遇上被銀行「逼倉」便要被迫平賣形成惡性循環，這亦是97年之後樓價反覆下跌到2003年沙士的原因。

對於未來兩年樓市，陸叔整體保持樂觀，認為雖然去年疫情初期樓市變得略為緩慢，不見住宅價錢有大跌。「初段時間有筍盤、跳樓盤，但一兩個月已經掃晒」，因為市場上買家有錢、利息平，持貨的本錢不需要太多，發展商的現金流多亦不敢於推盤，跟97年時候有大量供應推出導致樓市大跌不同。

利息低、經濟興旺，資產價格有望上升，陸叔認為，今年中國、美國經濟增長去到7至8%，經濟環境興旺，再加上市場上資金太多，認為不需要擔心投資環境，只要小心的是個別地區樓價太高。

不過，陸叔亦提醒，未來兩年最擔心的是地緣政治會否出現擦槍走火的現象，屆時樓市就會有比較大的調整，提醒市民借貸不要借得太盡，千萬不要借二按、三按。

(來源: 香港經濟日報)