【信報財經新聞】上星期立法會秘書處公布一份樓市研究簡報，其中提及首次置業平均年齡是44歲；似乎再一次印證，年輕人難以置業的問題。但要留意，簡單的平均數背後，其實有眾多成因。

首先要說明的是，我們絕對認同，現時年輕買家要入市，難度比10年或20年前的年輕人入市更為困難──樓價升幅遠高於人均入息升幅。例如一個常見的標準：大學畢業生的平均月薪，可買的太古城單位面積愈來愈小。但大家也要留意，除了樓價相對於人均入息上升，也有其他因素：

一、整體人口老化：回歸前的1996年，香港年齡中位數是34.2歲。2016年時是44.3歲。就算這些年樓價升幅未有偏離薪金升幅。在人口老化的大環境下，平均首置年齡都會慢慢上移。

二、首置的定義不明：字面理解，首次置業是第一次買樓。統計多少人首置，其中一個方法可能是各種調查中被訪者自我申報。但因為稅務、按揭的原因，市場上用首置，很多時候是指簽署臨時合約時未持有本地住宅物業的買家。簡單來說，曾經入市，之後賣了物業，又再入市的，很多時也被視為首置。對於那些其實是第二、三次置業的買家來說，只要在最近入市時未持有本地住宅，他自己也可能自視為「首置」。

三、稅務原因：統計首置的另一個方法是計算市場上的住宅成交中，有多少宗是按「第二標準稅率」支付從價印花稅。2013年前，從價印花稅只有一個稅率，當年政府推出「雙倍印花稅」，其後再將稅率上調至15%。只有未持有住宅的買家，會按第二標準稅率──最高為樓價4.25%付稅。近年統計上，九成以上的住宅成交，都是以第二標準稅率支付從價印花稅，亦即買家未持有本地住宅物業。

問題在於，市場上不少人會因應印花稅制而調整入市策略。包括夫婦入市，過去市場習慣多是聯名作業主(二人都是首置)；但近年市場習慣多是單名作業主，以保留另一人未來再入市時少付印花稅。甚至多年以前聯名入市的親人，也會為了稅務理由，先內部轉讓，再自製首置身份以減少稅務支出。以上情況都會推高統計中的首置比率及平均年齡。

稅務統計上，九成以上的買家都以第二稅率支付印花稅，反映的未必是政策有效，壓抑了投資者入市需求。而是市場已經適應措施，更多人會自製首置身份入市；規模之大，甚至推高了統計中的首置平均年齡。