上期提及超低按息推動轉按套現的誘因增加，以及物業套現與私人貸款之利弊。今期繼續進一步探討選用物業套現與私人貸款之間衍生的不同情況。

在現行按揭措施下，若然借款人已有其他按揭在身又或已屬於按揭擔保人，當再申請另一物業之轉按或物業套現，該貸款便已成為第二套房按揭，按揭成數會受影響而需降低一成；如是者，物業套現可得出的水位便減少了，業主應先作計算。

例如借款人想替一個市值1,000萬物業申請轉按並套現，現時按揭餘額為400萬元，但由於借款人已屬於其親屬物業之按揭擔保人，有關轉按便屬於第二套房按揭，按揭成數需由5成降至4成，可造貸款額將由500萬元降至400萬元，減除按揭餘額後，等於已沒有套現水位。再者，對於第二套房按揭，在現行樓按措施下之供款佔入息比率及壓力測試要求亦會提高，有關上限需降低一成，變相借款人需有更充裕還款能力方可獲銀行批出貸款。申請物業套現亦洐生出類近考慮，借款人申請了物業套現騰出資金作私人用途，其後他決定再購買物業，新購物業便屬於第二套房按揭，按揭成數同樣需降一成。

由於私人貸款不屬於按揭類別，故此基本上不受限於上述情況，在這方面有較大彈性。不過，借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響，私人貸款亦屬於債務，若再申請按揭貸款，有關私人貸款的還款額亦須計入每月供款佔入息比率(DSR)一併計算。由於私人貸款以短期使用為主，還款期較短，若果涉及之貸款額較高，每月還款額便較大，在往後申請按揭時，有私貸在身便較易令DSR爆煲，因而未能獲銀行批出按揭。

例如借款人準備申請500萬按揭貸款，25年還款期計，以H按封頂息率計算之每月供款約$22,430，但他已有40萬私人貸款在身，分24個月清還，每月還款額已約達$17,300，銀行計算之每月債務供款由2萬多元增至約近4萬元，通過DSR的難度便大大提高。不過，由於私人貸款不屬於按揭類別，在計算壓力測試方面，私貸供款是無需加上3厘假定息率。很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法，但當然，這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。 

另需留意，基於按揭成數之限制，按揭銀行一般不接受買樓首期來自物業套現或私人貸款。物業套現與私人貸款各有利弊，借款人宜先衡量自身狀況而選擇。

(來源: 香港經濟日報)