【經濟日報專訊】二手樓價急升，銀行估值未跟得上。分析近一個月30宗創高價成交的單位，近半數銀行估值不足。其中荃灣綠楊新邨3房戶銀行估值低成交價近兩成，少逾100萬元。

二綫盤源估價 相對保守

本報根據兩間銀行網上估值，比較近月以新高價成交的單位售價，發現有約14個單位的兩間主要銀行估值，均較成交價低。

以二綫屋苑情況較為明顯，包括馬鞍山海典灣、沙田濱景花園及屯門利寶大廈等，估值比成交價低逾1成。

近月錄得的30個高價成交中，以荃灣綠楊新邨個案差距最大。屋苑B座低層5室，屬3房間隔，面積582平方呎，本月以740萬元沽出，創屋苑樓價新高。不過，兩間主要銀行對該單位的估值，只有608萬元及656萬元，較成交價分別低132萬元及84萬元，差幅最高達18%。

是次綠楊新邨單位估價與成交價出現極大差距，主因是盤少價高，買家心急入市所致。區內代理透露，上述單位新買家早前以500萬元沽出持有的同區單位後，再物色盤源入市，曾以約650萬元洽購荃灣怡景園單位，不過業主反價至逾700萬元，交易告吹。

換樓客心急覓居所，盤源賣一個少一個之下，最終斥資740萬元購入上述綠楊新邨單位。據悉，單位屬優質內園戶，擁裝修，業主見買家出價吸引，即時沽貨套現。

不過，裝修不會計算入銀行估值中，加上單位樓層低，估值相對保守，令成交價及估值出現接近兩成的差距。

嘉湖連天台戶 「估凸價」8%

不過，成交較多的一綫屋苑如天水圍嘉湖山莊，沙田第一城及鰂魚涌太古城等，即出現「估凸價」的情況。

如嘉湖山莊兩房連天台戶，以新高價443萬元沽。兩間主要銀行對該單位的估價，分別較成交價高出35萬及36萬元，幅度分別為7.9%及8.1%，亦反映出銀行對一綫屋苑估值相對進取。

一綫屋苑價高盤源少，購買力陸續流入二綫區分，如大埔中心兩房戶樓價，月內樓價至少三次破頂。不過，二綫屋苑過去交投較少，銀行或缺乏參考數據下，較易出現估值不足的情況。

業界建議買家入市前，尤其是針對過去買賣成交少的屋苑，宜先諮詢銀行估值，或預先進行按揭批核。以免上會前夕因單位估值不足，缺乏資金周轉下，而最終需損失訂金，取消交易離場。