巴菲特日前接受CNBC訪問時指，房地產是不得了的投資，其中一個原因是三十年期定息按揭，因為即使眼光失準，利率升至2厘，業主仍可選擇將貸款還清，是一種「單向投機」的投資工具，有一定的吸引力，尤其是對打算在某地定居者而言。

揸46年料賺逾千萬美元

巴菲特本人亦是三十年定按的受惠者，他在一九七一年買入加州一幢度假屋，當時售價15萬美元，付了首期3萬美元，其餘向銀行申請三十年按揭。據報該物業最近以1,100萬美元標售，預料回報驚人。

美國這套買樓準則，是否適用於香港？那要比較兩地按揭利率、樓市走向及供樓負擔比率等。

股神叫人買樓的建議，其實建基於三十年定息按揭幾乎「必贏」的假設。美國定按主要分為十五年及三十年期兩種，據房地美數字顯示，截至三月二日止一周，利率分別為3.32%及4.1%。由於是定息，意味即使聯儲局日後加息，亦不會對供樓負擔造成影響。

美國樓價過去五年升37.2%；港樓「更癲」五年升達70.6%。若以三十年按揭計，美國和香港的實際按揭利率分別為4.1%及1.75%，表面上在香港以低息按揭買樓的回報和吸引力更勝美國樓市。

港樓負擔比率遠超美國

然而，港美兩地的置業環境不能相提並論，因供樓負擔和樓價水平不同。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀指，美國一般供款佔家庭收入不足三分一，反觀香港常見供樓負擔達家庭收入一半，即使港美的平均收入相若，但香港樓價高得多。另有研究報告指，一六年香港供樓負擔比率為18.1（假設把全部收入用以供樓，供畢年數為18.1年），但美國只需3.9年。

兩地按揭環境亦不同。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，香港買樓的入場費高得多，更重要的是，美國以定息按揭為主流，香港則流行浮息按揭，利率升便會加重供款負擔，所以兩地置業決定難以同一標準比較。