【信報報道】2017，香港樓市一定「耷」，抑或一定「得」？幾個月之前，大多數論者持前一種觀點，普遍預期今年樓價回落；不過近兩個月，這類市場共識已經「轉軚」，愈來愈多人改為看漲，就連中原地產施老闆也由睇淡「跌8至13%」，改口為睇好「升兩成（兩年內）」。坦白講，筆者對於樓市迷局直到最近仍然「望唔透」，不過昨天出席「信報2017第二季投資博覽」期間，突然「叮」一聲開了竅，終於搞清楚了箇中因由及今年樓市格局。

事實上，樓市和樓價（以至於舖位及車位投資）是昨天現場最多聽眾提出的問題，證明大家都非常關注，而且很多人也看不透。豐盛金融資產管理董事黃國英（Alex）是其中一位演講嘉賓，他雖以「揀股」出名，仍免不了被問及樓市。盛情難卻下，他分享的心聲很有意思：「樓呢，就一定打死都唔（再）買㗎啦。至於沽（賣）唔沽呢，亦唔敢講，因為你（樓價）最多跌兩成，但（日後再高追買入）可能輸一百倍喎！」

黃國英這番想法，也是本港很多中、高資產人士的心聲。他們大多本身已有自置物業，甚至還有兩三個收租物業，以及股票、外滙等資產。按目前樓價，收租回報率不足3%，加上再買樓須繳付加強版雙倍印花稅（DSD）15%，似乎划不來，所以在現時情況「打死都唔會再買樓投資」。

但另一方面，儘管決心不再買樓，不過對於是否減持部分物業，這班中、高資產人士同時非常有保留，更遑論把自住樓也拿出來拋售。箇中原因，一來如黃國英所說，預料下跌空間不大（最多跌兩成），但長遠向上空間可能更大。

還有同樣重要的原因，由另一位嘉賓、長實（01113）執行董事趙國雄（Justin）一語道破：「就算樓價會跌10%，但你之後再買，剩係印花稅（DSD）都要畀15%！」

負面因素加劇「向上恐慌」

綜上所述，黃國英和趙國雄的觀點都有一個前提，就是認為在目前格局下（包括地少人多、資金充裕、經濟平穩等因素），樓價即使回落，空間也很有限，可是一旦賣了樓之後，他日想買回就要承擔相當重成本，面對一種來自「高賣更高買」之風險，第二種就是DSD等高昂稅務費用。於是，愈來愈少二手業主輕言賣樓，試問樓價又怎會容易回落。

由此亦可見，包括施老闆在內的多位論者，他們幾個月前看淡樓價的觀點其實沒錯，理據包括土地和樓宇供應正逐步增加、美國開始加息等等，確會對樓市造成負面壓力；問題是，這些均不足以成為「恐慌因素」（panic factor），未能嚇到小業主放盤或拋售，無助於改變市場上買家和盤源數目之間的供求狀態。

與之相反，正因供應增加、美國加息等因素也沒怎麼推低樓市，相當於「利淡盡出」，反而催生了更大的「向上恐慌」，令期待樓價下跌才低撈的人士幾近絕望，潛在買家更擔心樓價只會繼續升，惟有谷盡「洪荒之力」追逐市場上稀少的盤源，導致多個二手屋苑踏入2017年後屢創新高，樓價指數近期終於破頂。建基於這股恐慌動力，施老闆日前也轉口風唱好，坦言樓價破頂後上升空間可達兩成，「所以我覺得（中原指數）頂唔係破少少，破咗頂我睇唔到阻力位。」

回答文首的問題，英文有一句諺語What doesn't kill you makes you stronger，這非常適合套用於短期樓價走勢，包括供應增加、利率上調等任何負面因素，威力若未大到足以成為panic factor，反而會加劇「向上恐慌」，令樓價走得更強。在這格局下，今年樓市「得」多過「耷」，除非有意料之外的panic factor爆發，例如美國加息多過3次、環球金融危機、戰爭危機、政治危機，或者特首當選人提出「超級增加供應大計」等等。