[專題故事/投資睇樓王] 地鐵規劃中的港島西支，將對西區鋪位市況有一定正面作用，新一輪尋寶遊戲勢將展開，市場人士認為，新路中以堅尼地城的鋪位最受惠，加上區內有數項私人重建項目已展開，未來區內的人口消費力將提升，區內鋪位具升值潛力。現時以三百萬至四百萬元，在區內已可買六百至一千多方呎鋪位，租金回報率約有四厘半。撰文、攝影 梁健

西區尤其是西營盤以西至堅尼地城一帶，過往缺乏商業項目所以少外區來的消費，主要靠區內的民生消費，因而其鋪位價值一般不及灣仔、銅鑼灣地區，不過隨地鐵港島西支籌劃興建，西區的細價鋪漸受市場注意，例如三月已登記的店鋪買賣註冊中，錄得十宗「摸貨」（即賣方在正式轉名前，以確認人身分將物業再轉售）成交，其中上環差館上街及西營盤德輔道西各錄得一宗「摸貨」成交，反映鋪位投資者愈來愈注視西區的細價鋪市場。

日富里地鋪三年四易手

事實上，當去年中地鐵公布地鐵港島西支的規劃建議，地鐵站出入口附近的鋪位已有投資者入市。中原港島鋪位營業主任郭泳兒(新聞 - 網站 - 圖片)表示：「在西寶城及大學站規劃中，在南里有一個出入口，在該出入口附近的日富里頭段單號地下二號鋪三年間四次易手，自用業主在○四年二月將鋪位以二百一十五萬元售出後，數年間多次易手，分別在○五年七月、○六年四月及最近在○六年十二月易手，其易手價分別為三百五十五萬元、四百萬元及四百四十萬元，每次易手鋪價均上升，該鋪成交頻密，相信與地鐵站效應有關。」

橫街窄巷礙發展潛力

地鐵規劃中的港島西地鐵支共有三個站，分別是西營盤站、大學與西寶城站及堅尼地城站，市場人士認為堅尼地城的鋪位將最受惠。美聯物業(新聞 - 網站 - 圖片)鋪位營業經理伍賢明分析稱：「西營盤站、大學與西寶城站，附近缺乏可興建大型屋苑的地皮，只有一些收購重建的項目，而受制於多橫街窄巷，發展商要合併地盤發展也不易，因此日後該區大部分的新盤都以單幢式的重建項目為主，難建大型主題商場吸引外區消費力，加上附近又缺商業項目，這些新盤難吸納一批中產優皮一族入住，因此該兩地鐵站附近的消費力增加有限，附近的鋪位升值潛力將不及堅尼地城。」

泓都對面屠房可建海景屋

他進一步解釋，堅尼地城地站附近有較多地皮可發展大型住宅，如在海旁泓都對面的屠房可建臨海煙花景屋苑，另外地鐵又建議在加惠民道警察宿舍建住宅，上述兩個地盤面積較大，可建一些較優質住宅吸納居住在置富花園、華富一帶的中產，事實上，泓都已成功吸引一些外籍人士入住。此外，堅尼地城站附近的加近街至山市街一帶的街道相對「無咁多」橫街窄巷，發展商收購合併地盤發展也較易，固一些較有實力的發展商如新世界、嘉里及九建等已先後在該區展開一些重建項目，反映發展商也看好該區的吸納中產買家的潛力。未來將有更多中產入住，而堅尼地城又沒有大型商場，消費力自然湧到街鋪上，固堅尼地城的街鋪升值潛力不容忽視。

三出口「井字位」吸人流

據地鐵官方網頁內資料顯示，堅尼地城站會有三個出入口，一個在石山街靠近北街交界處，另一個在科士街靠近士美非路交界處，最後一個在士美非路與蒲飛徑交界處。而現時北街有紅色小巴經西隧往旺角，士美非路則有專小巴往薄扶林。因此，由士美非路、北街、卑路乍街及吉席街所形成的井字位，以及士美非路至未來地鐵站出入的一段，將會是堅尼地城人流最暢旺的段落。不過，鋪位代理指出，現時這個井字位甚少鋪位放盤，投資者可退而求其次選這個井字位附近的鋪位。